Приют на улице миллиардеров
На днях в The New York Times вышла статья о том, как соседство с приютом для бездомных влияет на цену недвижимости. Для Нью-Йорка это острый вопрос.
Один из 90 приютов де Блазио запланировали в бывшем отеле Park Savoy, расположенном по адресу 158, Вест 58-я стрит. Это Биллионерз-роу («улица миллиардеров»), район феноменально дорогих зданий на Манхеттэне, возле южной оконечности Центрального парка.
В Москве трудно подобрать аналог Биллионерз-роу, разве что подойдет собирательный образ. Представьте, что ночлежку решили открыть не в районе бывшей промзоны на улице Правды, а на Патриарших прудах с филиалами в Столешниковом переулке и в Москва-сити.
В 2016 году прогремела история, как жители «Патриков» возмущались засильем «саранчи из Бирюлева», слетавшейся в район любимой Малой Бронной по вечерам. А теперь представьте, что туда не приехали гулять жители Бирюлево, а постоянно заселится 140 бездомных одиноких взрослых мужчин, клиентов центра социальной адаптации им. Глинки.
Вот-вот, в Нью-Йорке тоже возникло большое напряжение. Местные жители создали неформальное объединение West 58th Street Coalition, стали распространять воззвания в интернете и собрали средства на адвокатов, чтобы судиться с городскими властями. Они проиграли дело, но шум поднялся большой.
Дело в том, что программа Turning the Tide on Homelessness была запущена в феврале 2017 года амбициозным мэром как радикальное решение запущенной проблемы бездомности в городе с высокими ценами на недвижимость.
В феврале 2019 года в Нью-Йорке число бездомных, постоянно проживающих в приютах, достигло рекордных 63 615 тысяч человек.
Общественная организация Coalition of the Homeless прогнозирует, что за 2 года к ним прибавятся еще 5000 человек. По данным городского Департамента помощи бездомным (DHS), в 2019 году функционировали 530 приютов (79 из них – на Манхеттэне). Они не справляются, и мэрия решила открывать новые заведения.
Кластеры несчастья: как провалилась первая попытка решить проблему бездомных в Нью-Йорке
Новая программа стала реакцией на критику, которой подвергалась мэрия за программу кластерного жилья для неимущих, действовавшую с 2000-х, когда мэром был Рудольф Джулиани. Ее суть состояла в том, что бывшие бездомные снимали жилье по фиксированной небольшой цене, а разницу с рыночной стоимостью аренды домовладельцу компенсировало государство.
В кластеры тогда переместились до четверти нью-йорских семей бездомных. Однако домовладельцы, избалованные гарантированным денежным потоком от властей, относились к своим обязанностям халатно. Грязь, разбитые стекла, неработающая проводка не устранялись, мол «маргиналы все равно испортят».
Вопиющий случай произошел в одной из квартир в кластерном доме, где от взрыва обогревателя погибли две девочки 1 и 2 лет.
Де Блазио решил отказаться от выплаты разницы в цене частным владельцам, выкупать кластеры и переводить их в собственность города или некоммерческих организаций, помогающих малоимущим, ремонтировать и поддерживать в приличном состоянии, а квартиры сдавать беднякам на долгий срок по фиксированным низким ценам. Некоторые же из таких домов предполагается превратить в приюты. До конца 2021 года нужно выкупить 260 зданий
Инициатива вызвала скандал, поскольку мэрия в конце 2018-начале 2019 годов выкупила 17 зданий за 173 миллиона долларов при рыночной оценке 143 миллиона долларов. Продавцами были девелоперы братья Подольски, которых нью-йоркская пресса называет «худшими домовладельцами» и которые в свое время передали часть своей недвижимости под кластеры, чтобы выйти из-под обвинений в имущественных преступлениях.
Противники этой программы возражают не против того, что проблему бездомности нужно решать, они спорят с методами решения.
Независимое исследование на Манхеттэне: в богатых районах цена упадет, а в бедных может и вырасти
Цена на недвижимость становится в этом споре аргументом. В Нью-Йорке действует финансируемое правительством управление NYC Independent Budjet Office (IBO), которое проводит независимую от городских властей экспертизу бюджетных ассигнований и расходов. Оно подготовило исследование «Как близость приюта для бездомных влияет на цену на недвижимость в Манхеттэне».
Деньги – это тот критерий, который позволяет оценить влияние соседства с приютами, так сказать в дистиллированном виде. Допустим, у тебя есть квартира, и вдруг рядом с домом открывают приют. Ты можешь быть «за», равнодушен, можешь быть «против», но смиришься, или «против» и будешь переезжать. Другое дело – если у тебя есть деньги, и ты выбираешь из альтернативных вариантов, где поселиться. Если тебе все равно, то ты будешь платить ту же цену, что и за недвижимость с похожими характеристиками, но далеко от приюта. Если тебя соседство волнует, то тебя будет привлекать более низкая цена.
Что же показало исследование? IBO пересмотрело сделки по купле-продажи недвижимости, находящейся от приютов на расстоянии до 500 и до 1000 футов (152,4 и 304,8 м, соответственно), совершенные с 2010 по 2018 годы. Тысяча футов – это размер 3-4 блоков в сетке улиц на Манхеттэне. Во внимание принимались размеры квартир, близость транспорта, магазинов, парков и мест развлечения, рыночная конъюнктура и другие факторы, которые бы позволили нивелировать разницу между конкретными квартирами и выделить фактор близости приютов.
Результаты показали, что близость приютов действительно влияет на цену.
Если квартира на Манхеттэне (дорогой район) находится менее, чем в 150 метрах от приюта для взрослых бездомных, то ее цена будет на 7,1% меньше, чем у той, которая находится в пределах 150-300 м.
Если это приют для бездомных семей с детьми, то расхождение цен будет меньше – 6,4%.
Если же в радиусе 300 м будет несколько приютов, то квартира будет дешевле на 17,4%.
А вот в бедных районах наличие социального жилья или отелей для адаптации бездомных не только не приводило к падению цен, но и могло их повысить – в тех случаях, когда вместе с открытием такого жилья власти благоустраивали район или когда для бездомных ремонтировали пустующее или ветхое здание.
Кроме того, в квартиры могли заселиться отнюдь не алкоголики или криминальные элементы, а те «новые бездомные», о феномене которых писало «Милосердие.ру». Это работающие родители с детьми или одинокие матери, которые не могут купить или снять жилье.
Неблагополучные подростки отпугивают больше, чем бездомные
Об этом рассуждает в своем блоге риэлтор из Оттавы Пэгги Блэр. В 2017 году Армия спасения получила разрешение построить приют для бездомных на 350 мест в одном из районов канадской столицы, Ванье. Значительная часть местных жителей выступила и против. Они объединились в движение SOS Vanier и развернули кампанию в СМИ и соцсетях. Вопрос о строительстве центра социальной адаптации с приютом подвис и не решен до сих пор, но за два года проект приюта несколько раз переделывали, сокращая число мест. Теперь их 70, в пять раз меньше.
В разгаре противостояния Блэр позвонила корреспондентка ведущей канадской телекомпании CBC и попросила дать комментарий, не собираются ли люди продавать свои дома и магазины. Риэлтор ответила, что ей об этом неизвестно, но для себя стала исследовать, как влияет соседство с приютом на цену недвижимости и готовность людей съехать.
Она ссылается на результаты исследования Центра Фурмана Нью-Йоркского университета (2008) и Вашингтонского центра социальных исследований Urban Institute (1999), проводившихся в Нью-Йорке и в Денвере. Они показали, что проживание бездомных в квартирах социальной адаптации не оказывает негативного влияния на стоимость недвижимости поблизости.
Ученые обнаружили, что через пять лет после того, как открылся центр помощи бездомным, стоимость близлежащих объектов недвижимости, как правило, выросла больше, чем там, где таких объектов нет. Число мест в приюте и населенность района роли не играли. Социологи Urban Institute разбирались, как влияет приют на преступность в близлежащем районе. Оказалось, что увеличиваются правонарушения в пределах 150 метров от недавно открывшегося учреждения.
Пэгги Блэр замечает, что плохая школа может с большей вероятностью отпугнуть покупателей, чем соседство с бездомными. Она ссылается на данные американского сайта realtor.com, сравнивавшего цены рядом с приютами со средними по графству. Получилось, что школа с большим числом учеников в классах, низким уровнем образования и «трудными подростками» снижает цену на 22,2%, стриптиз-клуб на 14,7%, а приют для бездомных – на 12,7 %.
Так похоже на Россию, только все же не Россия
Что полезного можно почерпнуть из этих заокеанских примеров для России? Для начала можно в очередной раз убедиться, что наши социальные проблемы такие же, как и в других странах, а москвичи похожи на остальных жителей современных мегаполисов. Это не плюс и не минус, просто это нужно учитывать обеим сторонам. Те, кто против приюта, это не аморальные черствые эгоисты, а обычные люди, у которых есть свои опасения и страхи и с которыми надо искать компромисс.
Риэлтор из Оттавы так и говорит: надо идти к людям и обсуждать. Вроде бы предложение от Капитана «Очевидность», но сколько у нас возникает проблем именно из-за того, что с жителями не стали обсуждать заранее. Григорий Свердлин (Минюст РФ признал Григория Свердлина иноагентом), глава «Ночлежки», запостил в соцсети приглашение на обсуждение. Реакция получилась бурная. Чем закончится неизвестно. У нас сильны правовой нигилизм и взаимное недоверие. Если местные жители понимают, что в другом районе претензии услышали, возможно, у них будет меньше предубеждения?
Цифры дают возможность сравнить масштабы проектов и увидеть, что в Москве все не так уж жестко. В Нью-Йорке и Оттаве речь идет о приютах на десятки и сотни мест в двух шагах от домов. «Ночлежка» хочет открыть центр помощи на 20 мест.
Американские исследования говорят, что приют снижает стоимость недвижимости и вызывает нарекания, а квартиры для социальной адаптации – гораздо более щадящий вариант. Свердлин в комментарии для «Милосердия.ру» отмечал, что он «за» такое размещение, но не хватает возможностей: «Если бы у нас были ресурсы, и мы бы с самого начала предоставляли им жилье, одновременно решая и другие проблемы, то число реабилитирующихся увеличилось бы, думаю, до 80%. Примерно 60% бездомных у нас – трудоспособные люди. Самый частый сценарий: человек приходит в себя, восстанавливает документы, находит работу, откладывает первую-вторую зарплату и снимает жилье».
Американцы, выступающие против приютов пишут практически в тех же выражениях, что и москвичи. «Не подумайте, что мы против помощи бездомным, но мы боимся, что будет грязь и преступность».
Зато дотошные американские журналисты и исследователи ставят вопрос о ценах со всей прямотой. Появляется ясность: насколько падает цена, в каком радиусе, что меняется со временем, как можно уменьшить ее падение. Появляется и понимание, когда возможен рост цены: если ради приюта ремонтируются заброшенные здания и улучшается инфраструктура.
Вопрос о стоимости жилья – это еще и вопрос об уважении к чужой собственности. Наши люди часто боятся, что к ним придут и что-нибудь отнимут, попутно объяснив все высокими и благими соображениями. Чем более открыто такие вопросы будут обсуждаться, тем меньше будет предубеждения.
Наконец, вопрос о влиянии приюта на стоимость недвижимости может встать в полный рост при вполне возможном редевелопменте промзоны. Если приют делается как долгосрочный проект, то все эти факторы нужно учитывать.
