Суды по всей России завалены исками о спорных квартирах: подобных кейсов уже несколько тысяч. В народе это уже окрестили «эффектом Ларисы Долиной»: владелец недвижимости продает ее, а потом требует возврата, ссылаясь на то, что совершал сделку под влиянием мошенников. В результате добросовестный покупатель остается и без денег, и без жилья. Второе название явления – «бабушки-скамеры», поскольку чаще всего эти драмы разворачиваются с участием пенсионерок.
Дело Ларисы Долиной, которое стало первым в череде ему подобных, рискует стать прецедентом. 27 ноября 2025 года второй кассационный суд в Москве оставил в силе решение предыдущей инстанции, подтвердив права певицы на пятикомнатную квартиру в столице, проданную под влиянием мошенников.
Покупательница Полина Лурье, отдавшая за элитную недвижимость более 100 млн рублей, осталась ни с чем. Сейчас ей предлагают самостоятельно взыскивать украденные деньги с мошенников, обманувших Долину. Такое же развитие событий, вероятно, ожидает и других пострадавших.
Из всех преступников были осуждены только так называемые дроперы – по сути, курьеры, передававшие денежные средства. Выйти на настоящих мошенников следствию не удалось.
В истории с квартирами, которые заставляют продавать мошенники, появился еще один поворот: теперь недвижимость не могут продать даже те честные люди, кто не имеет никакого намерения обманывать покупателей и сам не вступал в общение с мошенниками. Речь идет о настоящем коллапсе на рынке вторичной недвижимости.
Мы записали истории двух семей, которые хотели продать жилье, чтобы на вырученные деньги лечить и реабилитировать больных родственников, но не смогли этого сделать: покупатели им просто не верят. Эксперты, которых мы также опросили, констатируют: от того, что происходит сейчас, пока выигрывают только мошенники.
«Срочно нужны деньги на лечение. Но покупатели видят в нас мошенников»
С недавних пор никто не хочет приобретать квартиры у пожилых бабушек/дедушек или единственных собственников жилья. Такие советы звучат из уст опытных риелторов, так решают и сами покупатели. Если у продавца кроме почтенного возраста есть еще проблемы со здоровьем – это сразу становится поводом для отказа от сделки.
«Продавала дачу по доверенности от мужа наша дочь. Супруг был не в состоянии этим заниматься, так как пережил инсульт, находился в больнице на сильных препаратах, деньги были срочно нужны на лечение», – рассказывает москвичка Татьяна.
Как она говорит, несколько риелторов один за другим просто отказались заниматься их сделкой, аргументируя тем, что не хотят с этим связываться. А когда нашелся один, то в отказ пошли уже нотариусы, не желающие ее засвидетельствовать. В результате владелец просто не дожил до заключения договора купли-продажи.
Еще одна жительница столицы Ирина пожаловалась, что не смогла продать единственное жилье пожилой матери-инвалида, чтобы съехаться с ней и ухаживать.
«Мама маломобильна и передвигается на коляске. Показывала квартиру я, и по инстанциям с доверенностью бегала тоже я. Так вот покупатели изначально смотрели на нас как на потенциальных мошенников, которые квартиру продадут, а потом откажутся съезжать. Агент предупредила, что никаких шансов продать что-то в ближайшее время таким, как мы, нет, люди пугаются квартир с единственным пожилым владельцем, тем более с инвалидом. Надо ждать, пока шум утихнет», – призналась женщина.
В выигрыше остаются только преступники
Уникальность подобных историй заключается в том, что тут даже демпинг не поможет. Наоборот, если хозяин квадратных метров вдруг сбрасывает цену, это выглядит еще более подозрительным. Ведь, как известно, впоследствии покупателя могут обвинить в том, что он, приобретая спорное жилье, не проявил осторожность и должную осмотрительность, проигнорировал «красные флаги» – спешку и скидку.
При этом четкого определения «должной осмотрительности» на данный момент не существует. Гарантией договора купли-продажи не служат отныне ни психиатрическое освидетельствование продавца перед заключением сделки, то есть справка с подписью психиатра, ни видеосъемка с искренним рассказом продавца, мол, «квартира продается добровольно и не под влиянием мошенников», ни даже присутствие родственников на подписании. Ото всего этого можно впоследствии отказаться, и суд войдет в положение.
«При таком подходе в выигрыше остаются преступники. Система права сломана, на мой взгляд, она потеряла способность восстановить справедливость», – заявил порталу «Милосердие.ru» кандидат юридических наук Михаил Галятин, анализировавший дело Долиной с точки зрения системного сбоя норм права.
По идее, тот факт, что собственник лишился средств по вине мошенников, – это его отдельный иск к мошенникам. Но выходит, что все риски перекладываются только на добросовестных покупателей. Так, сам принцип добросовестности ставится под сомнение.
Продавец квартиры – обманутая бабушка, покупатель – многодетная мать. И кого жальче?
«Правосудие превратилось в инструмент перераспределения убытков между двумя жертвами, окончательно стирая границу между добросовестностью и неосмотрительностью», – говорит юрист Галятин.
Он рассказывает о деле, где продавцом квартиры тоже была обманутая бабушка, а покупателем – многодетная мать. И кого в этой ситуации жальче? Получается, что нормы права вообще ничего больше не значат, а побеждает чистая психология?
Эксперт считает, что задача суда – не карать одного потерпевшего в пользу другого, как происходит сегодня, а строго следовать логике права, но не сиюминутного сочувствия. Но в реальности суды фактически узаконили механизм «возврата исполненного по сделке через ритуал оспаривания», что является системной угрозой. Ведь в принципе таким образом можно пытаться опротестовать абсолютно любую сделку, объясняя это тем, что «был не в себе» и «меня обманули».
Сегодня именно на сторону покупателя ложится бремя доказывания, что он сделал все, что мог, чтобы предвидеть обман не только в отношении себя, но и продавца, а самому продавцу достаточно вызывать сочувствие у суда.
Разве это правосудие? «Больше нет понятия добросовестности и нормы права, все решает нарратив, то есть конкретная история конкретного человека», – говорит Галятин.
Инициатив много, но поможет только Верховный суд
В ответ на вал дел о проданных под влиянием мошенников квартирах возникло сразу несколько законотворческих инициатив. Потенциально они могли бы защитить участников рынка. Вот некоторые предложения:
– Не передавать деньги наличными или ввести так называемый период охлаждения, во время которого продавец жилья не сможет снять полученные им от продажи средства. Предполагается, что за неделю или месяц, пока ему не дают ими пользоваться, тот по идее должен прийти в себя и осознать, что его ввели в заблуждение. Не могут же мошенники руководить его действиями вечно, они стремятся как можно скорее захватить свой куш! Покупатели, конечно, в этом случае все равно потеряют купленную квартиру (та вернется продавцу), но хотя бы не потеряют свои деньги.
– Если суд признает сделку по продаже квартиры недействительной из-за того, что бывший владелец «не осознавал свои действия», жилье на год оставляют в залоге у покупателя. За этот год продавец квартиры должен вернуть деньги. Если этого не происходит, новый собственник не обязан возвращать квартиру. Такой подход соответствовал бы принципу Гражданского кодекса о встречном исполнении обязательств.
– Открыть фонд поддержки пострадавших от подобных сделок с жильем по аналогии с Агентством по страхованию вкладов или Федеральным фондом по защите прав обманутых дольщиков. В этом случае продавцу возвращается не проданная квартира, а средства за нее. Однако откуда взять деньги на создание этого фонда, если в госбюджете в будущем году около 5 триллионов рублей дефицита? Возможно, этим должны заниматься непосредственно страховые компании, но в данный момент такой уголовный форс-мажор ими не учитывается.
– Также государство могло бы помочь обманутым продавцам квартир, предоставив им муниципальное жилье. Квартира при этом оставалась бы у добросовестного покупателя. Но беда в том, что в России не строятся массово квартиры для таких целей, их просто неоткуда взять.
Пока это лишь предложения, и не ясно, можно ли воплотить их в жизнь. Сегодня самым очевидным решением проблемы остается изменение судебной практики. Если последняя инстанция в «деле Долиной» – Верховный суд – примет решение в пользу певицы, это может открыть путь для подобных приговоров и в других делах. Если же встанет на сторону покупательницы, это будет сигналом для судов низших инстанций. Госдума уже призвала Верховный суд России принять постановление пленума по делу Долиной, фактически изменившим рынок продажи вторичного жилья в стране.
Коллажи Дмитрия ПЕТРОВА
