В России – новая эпидемия мошенничеств с квартирами. Вот только в роли преступников не черные риелторы, а пенсионерки, которые как под копирку разыгрывают один и тот же сценарий: выставляют на продажу единственное жилье, с блеском проходят экспертизы и собирают справки о своей адекватности и крепком психическом здоровье, получают деньги, а затем попросту отказываются покидать жилье. Говорят, мол, действовали под влиянием телефонных мошенников, отчета в совершенном не давали, вырученные средства уже перевели преступникам, а жить негде.
Добросовестные покупатели, которые, казалось, учли и проконтролировали все, остаются ни с чем: ни квартиры, ни денег, да еще, как правило, ипотека и кредиты на долгие годы.
Число таких дел растет с каждым днем, по всей России их уже несколько сотен. География также обширна: Москва, Урал, Дальний Восток. Разброс цен – от 138 миллионов рублей, как в истории с квартирой певицы Ларисы Долиной, до скромных 2–3 миллионов за однушку в глубинке.
Вот лишь несколько случаев, которые попали в СМИ, — в реальности их гораздо больше, и некоторые из этих историй тянутся годами.
— Певица Лариса Долина смогла через суд вернуть свою московскую квартиру, которую продала по указаниям мошенников. Договор купли-продажи был недействительными, поскольку он был заключен «под влиянием заблуждения». Покупательница Полина Лурье осталась и без квартиры, и без средств — за недвижимость она отдала более 100 миллионов рублей. Сейчас Лурье обратилась в кассационную инстанцию с жалобой и пытается отстоять свои права.
— Третий год не впускает в помещение в Москве новую собственницу бывшая хозяйка Светлана Е. После оформления договора купли-продажи пенсионерка перечислила 3,2 миллиона рублей мошенникам на «безопасный счет» и теперь категорически отказывается съезжать оттуда. Светлана предлагает покупательнице треть от суммы, а иначе угрожает признать себя банкротом. Жилье у нее единственное, а дачу и долю в другой квартире бабушка уже переписала на внучку.
— Семья С. передала 71-летней владелице «двушки» в Москве на «Юго-Западной» 17 миллионов рублей. Которые та, разумеется, перечислила мошенникам. Осознав, что натворила, пожилая женщина отказалась выселяться — некуда. Интересно, что даже ее риелтор в процессе сделки засомневалась и обратилась в правоохранительные органы. Бабушку вызвали на опрос, но та настаивала на своем: квартиру продает, чтобы подарить денежные средства дочери, никаких подводных камней здесь нет. Однако после подписания договора тут же передала все финансы злоумышленникам.
— Москвичка Нино Цитлидзе уже три года вынуждена судиться с бывшей владелицей своей квартиры Натальей Ивановой, которая не просто продала единственное жилье, а еще и подожгла один из московских военкоматов – все по указке мошенников. Сейчас пенсионерку судят за хулиганство, а та, в свою очередь, оформила банкротство и переоформила проданную квартиру обратно на себя. Нино Цитлидзе платит ипотеку за жилье, которым более не владеет.
— Две ульяновские семьи стали жертвами пенсионерки Веры Бондиной, которая вдруг решила продать все свои квартиры. Освобождать квадратные метры бабушка даже не собиралась: почти сразу после сделки она заявила, что находилась под влиянием украинских мошенников, которым передала все деньги. Удивительно, но обмануть покупателей бабушке удалось дважды: сначала на ее удочку попались Илямковы, затем – семья Паниных. Суд при этом встал на сторону пенсионерки.
— Москвичка Юлия год не могла попасть в купленную квартиру из-за того, что в ней забаррикадировалась бывшая хозяйка-пенсионерка по имени Алла. Старушка продавала квартиру за 9 миллионов рублей, так что покупательнице пришлось влезть в долги. Поэтому Юлия подошла к вопросу серьезно и устроила пенсионерке тотальную проверку с участием психиатра и нарколога. Все было идеально чисто, но когда сделку оформили, Алла неожиданно отказалась съезжать из квартиры. Ее выгнали с помощью приставов, но через полгода пенсионерка обратилась в суд с просьбой признать сделку недействительной, поскольку она пострадала от мошенников.
— В Хабаровске суд постановил аннулировать сделку купли-продажи квартиры, которую пенсионерка оформила под влиянием мошенников. Покупательница Алена заплатила 3 миллиона рублей и оформила сделку законным образом, но спустя некоторое время пожилая женщина заявила, что ее вынудили продать жилье. Экспертиза подтвердила, что пенсионерка была вменяема и осознавала свои действия, однако суд все равно решил вернуть квартиру ей. Теперь по решению суда бабушка обязана вернуть деньги, но средств у нее нет. В итоге Алена осталась без квартиры, без 3 миллионов и с тремя кредитами.
Удивительно, но пенсионерок защищают суды первой инстанции: в большинстве случаев они становятся на сторону бабушек и решают – жилье остается у первой владелицы, а покупатели – ни с чем. Иногда удается добиться постановления о том, что бабушка должна вернуть деньги. Но и этого не происходит, так как денежных средств у бывших владельцев квартир уже нет, те их переправили мошенникам. Вдобавок старики часто объявляют себя банкротами, что дает им право вообще не платить.
Почему подобный абсурд вообще стал возможным? Мы поговорили об этом с юристом Галиной Стреловой, руководителем компании «Стрелова бюро». В настоящий момент Галина Стрелова ведет дела по оспариванию кредитных договоров, которые жертвы оформляли по указке телефонных мошенников, в частности, защищает в суде известную актрису Александру Черкасову, которую мошенники также ввели в заблуждение. Также Галина занимается информационной помощью обманутым гражданам в телеграм-канале @scammer_goodbye.
Изменить ситуацию сможет только Верховный суд
– Почему в судах чаще всего речь идет о пенсионерах?
– Просто это самая незащищенная категория населения, понятно, что их жалко. Естественно, юристы начинают опротестовывать такие сделки по причине того, что в тот момент человек в возрасте якобы не отдавал себе отчета, не понимал юридического значения своих действий.
Проводится судебно-психиатрическая экспертиза, которая удостоверяет, что пенсионер находился не в том состоянии, в котором мог эту сделку осознанно совершить, иными словами, не понимал юридическое значение своих действий и их последствий и, будучи в «нормальном/ обычном состоянии», никогда бы такую сделку не совершил.
Когда мошенники ведут жертву, они запугивают уголовными сроками, насильственными действиями и иными доводами, которые вынуждают жертв продавать свое имущество – в том числе единственное жилье.
И суд на основании этого оспаривает договор купли-продажи. Такое происходит сегодня повсеместно. Возможно, государство таким образом, в том числе в рамках судебной системы, пытается защитить этих бабушек, думая: ладно, пожилому человеку квартиру вернем, а молодые люди заработают себе еще.
– При вынесении решений судьи руководствуются не только буквой закона, но и внутренними убеждениями. Это, видимо, тот самый случай?
– Да, это так. Но я не судья и не могу говорить за них. Считаю, что пока до Верховного суда наконец-то не дойдет первое подобное дело, которое он в полном объеме исследует и скажет, что в таких случаях должны делать судьи на местах – вставать на сторону обманутых бабушек или же на сторону добросовестных покупателей, – мы ничего здесь, к сожалению, не сможем сделать. Тот же прецедент Долиной, я думаю, что они 100% дойдут до Верховного суда, потому что, извините, деньги немаленькие. Там больше 100 миллионов стоила спорная квартира, и думаю, что ответчица (покупатель спорной квартиры Полина Лурье. – Ред.) не оставит это дело просто так. Верховный суд будет вынужден вынести все-таки свой вердикт, которым станут руководствоваться уже все регионы.
Подать в суд на психиатра
– Но это же несправедливо. И самое ужасное, что многие продавцы таких квартир предоставляли на сделках документы об освидетельствовании из государственных психдиспансеров. В этих справках черным по белому было написано, что человек здоров и в своем уме. А потом бабушка заявляет, что была под влиянием мошенников и не отдавала отчета в своих действиях. Как это возможно? Ведь подобная справка – это все-таки официальный документ!
– Это действительно очень странно. Первоначально я думала, что речь идет только о справке из ПНД о том, что человек не состоит у них на учете. Но сейчас ясно: у многих на руках при продаже квартир имеется полноценное медицинское освидетельствование у психиатра, которое подтверждает, что продавец в состоянии понимать юридическое значение сделки. И все равно при оспаривании сделки суды не обращают на это никакого внимания.
На месте покупателей, кстати, я бы подала в суд на медицинское учреждение, в котором работает врач-психиатр, подтвердивший, что с продавцом все в порядке. Ведь именно он своей некомпетентностью довел до того, что сделка в итоге свершилась. Покупатель квартиры не обязан знать и понимать, что продавец не в себе. Он не специалист. Он верит документу.
– Может быть, на сделках нужно спрашивать: не ведет ли вас по телефону ФСБ? Не участвуете ли вы в некой «секретной операции»? Вдруг продавцы расколются? Они же обычные люди, а не агенты разведки.
– Да, я бы рекомендовала при каждом просмотре квартиры и тем более уже на сделке уточнять, не действуют ли продавец «по указке из ФСБ». То есть не просто посмотреть медицинское освидетельствование на предмет того, что человек адекватен, а в каком состоянии он находится на момент подписания документов. Не возбужден ли он, как отвечает на вопросы. Это вполне нормально.
Вы знаете, похожее уже было у нас в стране в конце 1990-х – начале 2000-х. Владельцы – пожилые люди, граждане с психиатрическими диагнозами, пьющие, продавали свои квартиры добросовестным покупателям, а потом эти сделки оспаривали люди бандитского вида, которые заявляли, что собственники были не в себе, недвижимость надо вернуть и сделка откатывалась обратно. Деньги же, соответственно, не возвращались. Тогда и было решено проводить медицинское освидетельствование у психиатра, чтобы обезопасить добросовестных покупателей. Подобный криминальный бизнес процветал, но со временем сошел на нет. И вот все снова вернулось на круги своя.
– Может быть, это вообще новая схема мошенничества? Что мешает старикам выдумать, что их обманули, хотя на самом деле никаких звонков от преступников не было?
– Вы знаете, я сейчас заинтересовалась глубже этой темой и понимаю, что это очень благодатная почва для создания нового инструмента мошенничества. Причем необязательно речь идет о стариках, продавцами такой недвижимости могут быть и вполне молодые люди. И здесь все уже зависит от работы правоохранительных органов. Это следователь должен будет идентифицировать: вели ли потерпевшие переписку и телефонные переговоры с мошенниками, были в сговоре с ними, обменивались ли какими-то данными, отдавали ли по-настоящему деньги, была ли между ними преступная связь либо мы все-таки имеем дело с жертвами обмана.
Этот кризис изменит рынок недвижимости
– К чему же все это приведет?
– Я считаю, что в конечном итоге эта ситуация может изменить рынок недвижимости в России и правила, по которым заключаются сделки. Пока непонятно, к чему все идет, и я советую, что в данный момент лучше не оформлять сделки с недвижимостью с продавцами пожилого возраста.
– То есть вообще не рассматривать такую вторичку? Или надо требовать, чтобы пенсионеры приходили на сделку с родственниками? Ведь обычно мошенники берут в оборот только самого собственника, а его близкие чаще всего не в курсе, что происходит.
– Необходимы законодательные и банковские меры для повышения безопасности сделок и защиты покупателей. Более того, покупатели поступят разумно и осмотрительно, если сами повезут продавца на медицинское освидетельствование, а не просто тот принесет справку: ведь она может оказаться и поддельной.
Когда добросовестный покупатель начинает защищать свои права, его может ждать новая опасность. Продавцам подсказывают идти на банкротство. И если проданная спорная квартира является единственным жильем и обладает исполнительским иммунитетом, ее нельзя реализовать и возместить расходы покупателю квартиры. А деньги, полученные за продажу квартиры, жертва почти сразу после сделки перевела мошенникам. Получается, что тут добросовестный покупатель ничего уже не может сделать.
Есть так называемая двусторонняя реституция, когда каждый остается при своем – у продавца – его квартира, у покупателя – деньги. Это было бы справедливо, но, как мы знаем, в большинстве случаев невозможно, ведь средства бабушка, скорее всего, уже перевела мошенникам.
Если у бабушек и дедушек имеется какое-то другое имущество, которым они могут ответить по возникшему долгу, тогда, конечно же, реституция имеет значение. Но зачастую, сколько я видела кейсов, это бедные пенсионеры, живущие на одну пенсию. Взять с них просто нечего.
– Что же делать таким же бедным покупателям? Они ведь ни в чем не виноваты.
– Существует понятие аккредитив. Это метод расчета, согласно которому денежные средства вносятся на банковский счет, но продавцу они становятся доступны только через какое-то время, например, через месяц после подписания договора купли-продажи. Если у нас реально массово идут истории с такими мошенничествами, это наименьшее из зол, которое мы выбираем: не выдавать на руки деньги сразу.
За этот период продавец, по идее, должен осознать, что его обманывают. Именно поэтому его мошенники так и торопят, чтобы он не пришел в себя и быстро продал свою недвижимость. А если человек понял, что произошло мошенничество, денежные средства еще до суда возвращаются обратно покупателям, а продавцу – его квартира.
Коллажи Дмитрия ПЕТРОВА
