Представьте себе, что вы купили квартиру. Долго копили, придирчиво выбирали, возможно, взяли ипотечный кредит. Перед сделкой все многократно проверили, наконец подписали документы и заплатили. А когда пришло время переезжать, на порог вас просто не пускают: продавец говорит, что совершил сделку под влиянием телефонных мошенников, суд становится на его сторону.
Таких кейсов на рынке российской недвижимости сейчас уже около сотни. Самый громкий – с певицей Ларисой Долиной, которая, став жертвой преступников, сначала продала элитную квартиру ценой почти в 100 миллионов рублей, а потом смогла вернуть ее, доказав, что в момент продажи была не в себе. Покупательница Полина Лурье осталась ни с чем.
Мы поговорили с молодой женщиной, которая попала в похожую ситуацию. Преподаватель московского вуза Нино Цитлидзе в конце сентября 2022 года купила у 64-летней учительницы Наталии Ивановой квартиру. В день, когда должна была состояться передача ключей, пенсионерка не явилась на встречу – вместо этого она по указке мошенников пошла поджигать военкомат. В результате против Ивановой возбудили уголовное дело, которое пока не завершено. А Нино Цитлидзе осталась без денег, квартиры и с ипотекой, которую будет вынуждена платить 30 лет.
Корреспондент «Милосердия.ru» попыталась разобраться в этой запутанной истории, а также узнать, как можно обезопасить себя от подобных случаев при сделках с недвижимостью. Оказалось, что действующих механизмов защиты просто нет, кроме совета не покупать квартиры у одиноких стариков. Да и он, увы, работает далеко не всегда – уже есть случаи, когда продавцами были молодые люди.
Осмотрела 10 квартир и нашла лучшую
«Я сделала все, чтобы обезопасить себя, – говорит Нино Цитлидзе. – Банк проверил и одобрил ипотеку на данную квартиру. Продавец квартиры предоставила все документы, в том числе справку от государственного врача-психиатра и нарколога о том, что она может проводить сделки с недвижимостью».
В сентябре 2022 года Нино Цитлидзе решила приобрести квартиру. Девушка накопила на первоначальный взнос, родители и другие родственники помогли и дали в долг. Недостающую сумму, 2 020 000 рублей, взяла в банке под залог будущей квартиры на 30 лет. Нино наняла риэлтора, но и сама подыскивала через сайты различные варианты – всего нашлось около 10 подходящих.
«Квартиры были разные, но всякий раз что-то меня да не устраивало: была квартира, которую только что купили и сразу же стали продавать, еще одна находилась менее трех лет в собственности, другая была передана через дарственную, – вспоминает Нина. – Я от них отказалась, так как сомневалась в юридической чистоте данных квартир и хотела, чтобы все было прозрачно на 100%. Последняя квартира на Бабушкинской мне приглянулась. Хозяйка владела ей более 20 лет, жилье досталось в наследство от умерших родителей, собственница одна, вроде бы никаких подводных камней не предвиделось».
На просмотре, как рассказывает Нино, она и ее семья убедились – несмотря на то, что хозяйка была пенсионеркой (на момент совершения сделки Наталье Ивановой исполнилось 64 года), она выглядела как совершенно адекватный человек. Подозрений о том, что Иванову «ведут» мошенники, не возникло. О причинах продажи она сказала так: переезжает за город поближе к родственникам, присмотрела дом, который очень хочет купить. Жилищный вопрос, несмотря на то, что квартира была для нее единственной, Иванова считала решенным.
Одобрил сделку и банк, в котором Нино брала ипотеку. Положенные проверки продавец прошла, предоставила все документы и с регистрационного учета была снята до сделки, указав при этом в документах новый регистрационный адрес. После сделки со счета покупательницы были списаны денежные средства, в подтверждение данного факта продавец Наталья Иванова предоставила собственноручно написанную расписку, что не имеет претензий к покупателю по сделке купли-продажи. А вот дальше начался настоящий триллер.
«Мы вынуждены вас задержать»
В момент, когда должна была произойти передача ключей от квартиры, а Наталья Иванова – обязана освободить уже не принадлежащее ей жилье, она попросила еще пару дней на то, чтобы упаковать и вывезти вещи. Нино согласилась, тем более что ей само срочно пришлось уехать на похороны родственника. Но в дороге ей позвонил следователь.
Молодая женщина вначале подумала, что это телефонные мошенники, и даже бросила трубку. Но вскоре ей перезвонили и сказали, что, если такое повторится, ее машину задержит первый же пост ДПС. Потому что речь идет об уголовном деле. «Они так и сказали: «Здравствуйте. Мы вас вынуждены задержать. Вы должны явиться на допрос», – вспоминает Нино. Отпроситься ей удалось только на похороны, сразу после них пришлось явиться на допрос.
«В ОВД меня встретили и начали говорить, знаю ли я, что сделала? Для меня это был шок. Что я сделала? Просто купила квартиру в ипотеку. Я пришла без адвоката. Я знала, что ничего не нарушила, но на всякий случай взяла с собой все документы по сделке, потому что к тому моменту риэлторы уже не могли дозвониться до Натальи», – говорит Нино Цитлидзе.
Дальше все завертелось буквально с космической скоростью. Правоохранители сообщили Нино, что Наталья Иванова совершила по указке мошенников поджог военкомата и теперь на ее имущество должны наложить арест. В полиции не знали, что квартира уже продана. Увидев документы, среди которых была расписка Ивановой о том, что она получила денежные средства с Цитлидзе в полном объеме и не имеет к ней претензий, а квартира уже перешла в ЕГРН на имя Нино, нашей героине выдали справку, что она не имеет к преступным действиям в отношении Ивановой никакого касательства.
«Но когда я приехала в квартиру, Наталья мне не открыла дверь. Я вызвала полицию, и знаете, что мне ответили? Сами разбирайтесь и судитесь», – вспоминает Нино. Бывшая владелица квартиры сообщила, что ее обманули и денег, вырученных от продажи жилья, у нее больше нет. Но так как ей негде жить, она останется там же, где проживала и ранее.
«Три года плачу ипотеку, но не живу в квартире»
Нино ничего не оставалось делать, как подать иск в суд с целью принудительного выселения Ивановой, однако Наталья также подала встречный иск о признании сделки недействительной.
На стороне Нино выступил и банк, предоставивший ипотеку, он высказал свою правовую позицию, что сделка была совершена без юридических нарушений. В кредитном учреждении подчеркнули, что провели все положенные процедуры, которые должны были минимизировать риски. Кроме того, средства мошенникам Иванова передала уже после сделки. Разве может покупательница отвечать за это действие после того, как уже перечислила деньги?
«Поймите меня правильно, я как добросовестный покупатель сделала всё, чтобы минимизировать риски при покупке жилья. Натальей полностью получены денежные средства от продажи квартиры, и продавец сама не оспаривает данного факта. Однако сегодня Наталья Иванова все еще живет в моей квартире и судится со мной, чтобы признать сделку недействительной. Как такое возможно? – задает резонный вопрос Нино. – В ходе следствия по делу о выселении Ивановой была проведена еще и судебная психолого-психиатрическая экспертиза, которая снова доказала, что Наталья Иванова здорова и полностью отдавала отчет в своих действиях, как во время сделки, так и после. Бесполезно! И вот уже три года мне приходится платить ежемесячно ипотеку и при этом не жить в квартире».
2 мая 2024 года Бабушкинский районный суд города Москвы принял решение в пользу Нино и постановил, что Иванову необходимо выселить из квартиры и признать сделку действительной.
Стоит отметить, что на протяжении всего времени рассмотрения дела в Бабушкинском районному суде прокуратура отстаивала интересы покупателя. В результате на апелляции прокурор заявил, что поступило апелляционное определение исполняющего обязанности межрайонного прокурора, поданное в этот же день в Бабушкинский районный суд города Москвы, с требованием отменить первоначальное решение.
2 июня 2025 года Мосгорсуд вновь встал на сторону Натальи Ивановой. Суд апелляционной инстанции применил последствия недействительности ничтожной сделки (так называемую виндикацию), руководствуясь п. 1 ст. 302 ГК РФ, указав, что имущество выбыло из владения собственника Натальи Ивановой помимо ее воли, признал договор недействительным и прекратил право собственности Нино Цитлидзе на квартиру.
Не страховой случай
На данный момент существует три разных дела – одно гражданское по иску Нино Цитлидзе и два уголовных: одно в отношении мошенников, завладевших деньгами Натальи, второе – в отношении Ивановой за поджог военкомата. Пенсионерка при этом настаивает, что не осознавала в полной мере, что творит, и не оценивала критически последствия своих действий.
Тем временем были пойманы и осуждены курьеры, помогавшие мошенникам забрать у Натальи Ивановой в общей сложности 11 960 000 рублей – 9 200 000 за квартиру плюс личные средства. По приговору с обоих постановили взыскать 24 миллиона рублей в пользу… Ивановой.
«Получается, что она везде в плюсе – осталась в моей квартире, ей еще и деньги должны, а я без купленного жилья и с ипотекой на 30 лет. Когда я пыталась вернуть вложенные средства хотя бы по страховке, мне заявили, что это не страховой случай и не форс-мажор, как если бы квартира, к примеру, сгорела. Как выясняется теперь, страховка касается только стен и потолка, а не таких вот ситуаций», – разводит руками Нино Цитлидзе.
Мы позвонили и Наталье Ивановой, чтобы узнать ее точку зрения на то, что случилось. Однако по телефону она от комментариев отказалась и добавила только, что все, что ей инкриминируют, «брехня».
Не покупать жилье у одиноких пожилых людей
Нино Цитлидзе – участница телеграм-канала «Покупатели», который объединяет людей с похожей бедой. В настоящее время в нем уже 88 подписчиков, и истории как на подбор одинаковые, меняется лишь география: Москва, Санкт-Петербург, Ярославль. Защититься от подобных сделок невозможно: механизмы проверки попросту не работают, в законе есть лазейки, которые до сих пор не закрыты. Изобретать новые «правила безопасности» риэлторам приходится буквально на ходу, но и они не дают 100%-ной защиты.
«Сейчас, заключая с клиентом договор на покупку квартиры, я сразу предупреждаю, что мы стараемся не приобретать жилье у одиноких людей, особенно пожилых, потому что подобные мошеннические схемы стали встречаться все чаще», – говорит Алина Правоторина-Степанова, эксперт в сфере недвижимости. По ее словам, стандартные проверки, которые до сих пор проводили перед покупкой недвижимости – форма собственности, количество прописанных в квартире людей, психическое состояние продавца и другие параметры, – до сих пор важны. Но разгадать намерения владельца недвижимости не под силу даже опытному риэлтору: «Недавно проходила история, когда продавец сразу после сделки заказала всю сумму наличными к снятию. Об этом узнал риэлтор и побежал в полицию. Однако продавец в полиции под запись уверяла, что эти деньги нужны ей самой, а затем все равно отправила их мошенникам», – рассказывает Алина Правоторина-Степанова.
Риэлтор Олег Силкин рекомендует все документы прикреплять к договору купли-продажи только в оригинале: это поможет в будущем доказать, что покупатель действовал добросовестно и произвел все законные действия для приобретения недвижимости. Справку продавца из ПНД о его психическом состоянии на момент совершения сделки взять нужно, но надеяться на нее как на спасение не стоит: дело в том, что суд часто ссылается не на состояние человека в момент сделки, а на свободу его воли, которой, под давлением мошенников, он был лишен. Но свободу воли не подтвердишь никакими справками. «Страховка от банка ничего не решает, так как банки не являются стороной договора купли-продажи. Они всего лишь залогодержатели и страхуют по большей части свои риски. Банку выгодно вернуть свои деньги, а когда и с кого – без разницы».
Среди других советов: включить в договор пункт о том, что в момент совершения сделки продавец не находился под влиянием третьих лиц (можно прямо прописать – мошенников), фиксировать весь процесс сделки на фото и видео, взять в качестве эксперта на сделку психиатра, который сможет отследить малейшие странности в поведении владельца недвижимости. Но все это, честно признаются риэлторы, – лишь временные меры. Проблема состоит в законодательстве и в том, как трактуют его сегодня суды.
Правовая проблема
Матвей Гончаров, исполнительный директор Фонда поддержки пострадавших от преступлений, отмечает, что в практике фонда растет количество подобных обращений: добросовестные покупатели просят защитить их права, поскольку они остаются и без денег, и без недвижимости из-за преступления, к которому не имеют никакого отношения.
«Например, квартира, проданная по формально правильному договору купли-продажи, впоследствии изымается у добросовестного покупателя через суд. Это происходит, если первоначальный собственник доказывает, что стал жертвой мошенников и подписывал документы под влиянием обмана. Ключевая правовая проблема заключается в смешении двух различных механизмов защиты: признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьями 178 (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения), 179 (Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств) Гражданского кодекса РФ, и истребования имущества у добросовестного приобретателя по правилам статьи 302 (Истребование имущества от добросовестного приобретателя) ГК РФ», – объясняет Гончаров.
По его словам, когда собственник жилья совершает последовательные юридические действия – подписывает договор купли-продажи, получает денежные средства, подает заявление в Росреестр для государственной регистрации перехода права, все это свидетельствует о выражении его воли на отчуждение имущества. Если его побудили к этому мошенники, оспорить сделку можно, но это не означает, что человек потерял имущество «помимо воли», как это часто трактуется сейчас. Поэтому, считает Гончаров, для того чтобы изымать жилье у добросовестных покупателей, нужно доказывать, что продажа произошла помимо физической воли. Но мошенничество – это обман (как мы знаем, мошенники не контактируют физически с жертвой).
Решением могло бы стать появление новых государственных механизмов, которые бы в равной степени защищали и пострадавших от мошенников, и тех, кто, сам того не желая, попал в орбиту таких дел – добросовестных и, по сути, ни в чем не виновных покупателей квартир. «В рамках изменений в Гражданский кодекс и ипотечное законодательство необходимо установить невозможность изъятия такого жилья. Одновременно необходима государственная гарантия возврата денежных средств в случае невозможности взыскания с продавца, предлагает Гончаров. Ведь сейчас ответственность в итоге ложится на обманутого продавца и честного покупателя, в то время как именно государство должно было изначально предотвращать такого рода преступления. Он сетует, что ответственность в итоге ложится на обманутого продавца и честного покупателя, в то время как именно государство должно было изначально предотвращать такого рода преступления…
Вместо послесловия
На днях Наталья Иванова была официально объявлена банкротом и переоформила спорную квартиру обратно на себя. А с Нино Цитлидзе банк, в котором она брала ипотеку, требует новый объект залога, в противном случае обещает наложить штрафные санкции и пени.
Судебное же противостояние продолжается: решение Мосгорсуда, которое имело место в июне 2025 года, сейчас отменено и направлено на новое апелляционное рассмотрение.
Иллюстрации Дмитрий ПЕТРОВА
